O que caracteriza o condomínio de lotes?

23/09/2022

Na construção civil é importante que as figuras semelhantes do condomínio de lotes sejam distintas de acordo com as suas próprias características. É comum que pessoas utilizem expressões como “condomínio especial ou condomínios assemelhados” se referindo aos condomínios de acesso controlado, o que pode gerar desordem nas questões que envolvem a caracterização dos tipos de loteamento.

Dessa maneira, é importante entender as características que diferem e comparam as figuras do condomínio edilício (condomínio de lotes) de casas e com o loteamento de acesso controlado. Entenda a diferença das principais características destes empreendimentos:

Condomínio de lotes

Em 2017, através da Lei nº 13.465, foi disposta a regularização rural e urbana do instituto jurídico do condomínio de lotes, no qual admite a possibilidade da adoção do regime condominial para unidades autônomas por meio do parcelamento de solo. Essa lei permitiu expressamente a instituição desse tipo de condomínio e introduziu essa atividade no Código Civil pelo artigo nº 1.358-A. O condomínio de lotes trata-se de um terreno de origem edilícia, ao qual ainda não há algum tipo de construção (gleba), e é constituído por áreas comuns e áreas 100% privativas. Além disso, a construção desse tipo de lote será de responsabilidade da própria construtora e deverá, por vezes, ser realizado o parcelamento ou desmembramento do solo.

Loteamento de acesso controlado

O loteamento de acesso controlado, por sua vez, não se trata de um condomínio, mas apenas do parcelamento do solo, com a instituição de barreiras físicas. Diferentemente do condomínio, que tem como representante um síndico e condôminos, o que ocorre geralmente nos loteamentos é a constituição de uma associação de moradores, que institui seu(s) representante(s). Analisando o artigo 22 da Lei 6.766/79, é entendido que vias como praças e demais áreas públicas ou equipamentos urbanos devam passar por um registro de parcelamento para com o município.

Qual a principal diferença entre o condomínio de lotes e o loteamento?

Há diversas diferenças entre o condomínio de lotes e o loteamento, porém, a principal é a da natureza da gleba dividida. No condomínio de lotes fala-se em área privada, inclusive as áreas comuns e de estrutura do condomínio, o que resulta em toda a manutenção de tais áreas como responsabilidade do condomínio. Além disso, diante da natureza privada, no condomínio de lotes é possível determinar uma total restrição de circulação por parte de pessoas que não integram o referido condomínio. Já o loteamento, as áreas comuns, como ruas internas do loteamento com acesso controlado, são áreas públicas e a manutenção, em regra, é feita pelo ente municipal. Por ter a natureza de área pública, embora a circulação de pessoas possa ter restrições, não pode ser bloqueada.

O escritório Floriani & Silva Advogados Associados presta assessoria especializada em Direito Imobiliário e Condominial. Entre em contato e tire suas dúvidas.