Patrimônio de afetação: O que é, normas e aplicações

A instituição do patrimônio de afetação nas incorporadoras é um instrumento comum no setor imobiliário. Sua aplicação restringe os bens e direitos adquiridos para que estes sejam destinados exclusivamente para o empreendimento afetado. Dessa forma, quando um patrimônio é afetado, garante-se que os valores adquiridos sejam utilizados somente para a construção em si, proporcionando mais segurança para futuros adquirentes do empreendimento.

Este núcleo patrimonial, quando afetado, também está resguardado de assumir riscos que não dizem respeito ao seu empreendimento, por exemplo: se porventura a incorporadora estiver com uma dívida ou em recuperação judicial, o patrimônio afetado, em regra não poderá ser utilizado para quitar tais despesas.

Mas a afetação não proporciona benefícios somente aos adquirentes, as incorporadoras que aplicam a afetação do patrimônio poderão reduzir os cálculos tributários através do Regime Especial de Tributação (RET), e recebem maior retenção em casos de desistência.

A afetação de um patrimônio não é obrigatória e pode ser feita a qualquer momento, seja na incorporação, ou posteriormente, até que o empreendimento seja concluído.

Composição do patrimônio de afetação

O ativo afetado no empreendimento é composto pelo terreno e acessões onde será realizada a construção do empreendimento, por equipamentos e materiais de construção, como por exemplo: tijolos, cimento etc. Os recebíveis de créditos referentes à alienação das unidades também fazem parte da composição, ou seja, toda forma de arrecadação monetária (seja por venda das unidades ou crédito concedido por instituição financeira) até o limite necessário para entrega no empreendimento são afetadas ao patrimônio.

Como é instituído o Patrimônio de Afetação?

A incorporadora que optar, de forma espontânea, por instituir o patrimônio de afetação deverá apresentar uma requisição assinada por seu representante junto ao contrato social e/ou uma procuração anexa, atribuindo este poder ao representante. Além disso, os responsáveis do contrato de compra e venda do terreno e eventuais adquirentes de alguma unidade também devem assinar a requisição.

Posso instituir a afetação em mais de um patrimônio?

Algumas incorporações irão tratar de um conjunto de edificações (com mais de uma torre), nestes casos é possível realizar a afetação para cada torre de acordo com a Lei Federal nº 4.591/64 Art. 31 A, situação semelhante que ocorre em construções de lotes ou conjuntos de casas. A instituição de mais de um patrimônio deve ser declarada necessariamente no memorial de incorporação.

Regime Especial Tributário (RET)

Em 2004, a Lei Federal nº 10.931 incluiu alguns capítulos complementares no que diz respeito à afetação de patrimônio. Uma das alterações que beneficia as incorporadoras é a implementação do Regime Especial Tributário (RET). Esse tipo de tributação faz com que o patrimônio afetado responda somente pelas dívidas decorrentes da incorporação afetada. Além disso, esse regime concede vantagens para as incorporadoras em termos de redução de custos tributários. Sua alíquota é de 4%, com emissão de uma guia única com quatro tributos: IRPJ (1,26%), CSLL (0,66%), PIS (0,37%) e COFINS (1,71%).

Os requisitos para adesão ao RET são:

- Termo de opção do RET assinado e entregue na unidade competente da Receita;

- Afetação do terreno e das acessões;

- Adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

- A matriz da pessoa jurídica deve estar regularizada com a Receita Federal e com o recolhimento do FGTS.

Comissão de representantes e seus poderes

A comissão de representantes é composta por, no mínimo, três adquirentes do empreendimento, que irão representar todos os demais adquirentes perante o incorporador. Esse grupo é formado em assembleia e é recomendado que seja formado no início da construção do empreendimento, podendo dessa forma acompanhar e fiscalizar a obra. Outra recomendação ao formar a assembleia é que esta seja feita em ata autenticada no cartório. Nela poderá ser discutida a eleição da comissão, feita a alteração de representantes, a revogação de seus próprios atos e decidida a destituição do incorporador.

Quando ocorre a extinção da afetação do patrimônio?

Após a instituição da afetação no cartório de imóveis, a afetação torna-se irretratável. Porém, é possível solicitar a extinção do patrimônio de afetação nas seguintes situações:

Conclusão e entrega do empreendimento: como o próprio nome sugere, o objetivo final foi concluído, todas as etapas da construção do empreendimento foram executadas e as unidades serão entregues. Todas as dívidas estão quitadas e as obrigações de garantia do patrimônio cumpridas. Os valores que excedem o necessário para conclusão da obra poderão ser excluídos da afetação e utilizados para outros fins.

Denúncia da incorporação: ocorre nos casos em que há desistência do incorporador dentro do prazo de carência estipulado pela Lei Federal nº 4.591/64 Art. 34, que não pode superar o período de 180 dias. A desistência deve ser informada no cartório de imóveis e assinada pelo incorporador com seus representantes. Além disso, deverão ser comunicadas todas as pessoas que pretendem ou já adquiriram alguma unidade. Se o adquirente não quiser prosseguir com a compra, o incorporador terá 30 dias para ressarcir todos os valores pagos.

Liquidação da incorporação: é importante ressaltar que nos casos de falência ou se o incorporador se tornar insolvente não haverá extinção da afetação. Nestes casos, a assembleia geral de adquirentes (comissão) recebe 60 dias para discutir se haverá continuidade na construção do empreendimento ou pela liquidação do patrimônio de afetação e devolução dos valores investidos.

Insuficiência do patrimônio afetado

Quando há insuficiência de algum patrimônio afetado, todo crédito sobressalente ao empreendimento irá ingressar como crédito privilegiado em processo de falência e será pago junto aos demais créditos da incorporadora, podendo este ser outros bens da incorporadora (quando o patrimônio afetado não for suficiente).

O escritório Floriani & Silva Advogados Associados presta assessoria especializada em Direito Imobiliário. Entre em contato e tire suas dúvidas sobre o patrimônio de afetação.

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