Saiba como é feita a base de cálculo do ITBI

Ao comprar ou vender um imóvel, uma das principais dúvidas diz respeito ao cálculo do ITBI. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um tributo antigo, porém, assim como outros, alguns entendimentos e normas estão sujeitos a mudanças que podem alterar a base de seu cálculo.

É importante atentar-se para que não haja pagamentos excedentes ou algum déficit no valor final da guia. A taxa é obrigatória e deve ser paga ao município durante a compra ou transferência de um imóvel. Além da transferência, a regularização deste imposto garante ao comprador o acesso a serviços básicos, como água, coleta de lixo, manutenção na rua residencial, luz elétrica, asfalto etc.

Neste ano, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tomou a decisão declarada no REsp 1.937.821, adotando as seguintes normas:

- A base de cálculo do ITBI não poderá ser vinculada ao Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU);

- O valor de transação declarado pelo contribuinte deve ser condizente com o mercado atual;

- O município não poderá arbitrar na base de cálculo sem abertura de um processo administrativo, reavendo o cálculo do valor venal.

Valor Venal

O ITBI é calculado com base no valor venal do imóvel e na alíquota de cada município. Porém, existem muitas dúvidas de como calcular o valor venal de forma correta. Esse índice é calculado com base em uma pesquisa de mercado atual, analisando como aquele tipo de imóvel estabelecido na respectiva região vem sendo valorizada, por exemplo: número de cômodos, se há melhorias etc.

Como é feito o cálculo do ITBI?

O cálculo do ITBI pode variar de acordo com a alíquota de cada município, multiplicada pelo valor venal do imóvel, por exemplo:

Valor Venal: R$ 300.000,00

Alíquota utilizada na cidade de Blumenau/SC: 2%

Cálculo: 300.000,00 x 2% (ou 0,02) = R$6.000,00 (valor final a se pagar pelo ITBI)

Ocorria que, ao realizar a declaração, o órgão municipal algumas vezes alterava o valor-base por simplesmente não concordar com o valor declarado pelo contribuinte. Entretanto, essa prática só é possível atualmente se o município abrir um processo administrativo para reformular o valor. Neste processo deverá estar explícito o motivo da prefeitura não concordar com o valor declarado, proporcionado o direito contraditório e ampla defesa do contribuinte, para que somente então seja autorizada a alteração. Lembrando que é responsabilidade do contribuinte realizar a declaração do valor correto e atualizado na prefeitura.

Nos casos em que é autorizada a alteração do valor, é possível que ela tenha sido realizada sem o devido processo administrativo. É importante que o contribuinte busque pela anulação do procedimento e até mesmo pela restituição dos valores pagos (limitando-se a cinco anos), inclusive sobre os impostos que já foram pagos antes da decisão do STJ.

Quem deve e quando pagar o ITBI

De acordo com a lei complementar nº 931/2014 de Blumenau, deverá realizar o pagamento do ITBI:

- Na Cessão de Direito (transmissão de direitos), o cessionário;

- Em permutas, o valor poderá ser pago por cada uma das partes em relação ao imóvel ou ao direito adquirido;

- Em demais transmissões, o adquirente do imóvel ou do direito transmitido.

Lembrando que nos casos de compra financiada por instituição de crédito, o valor será liberado somente após a comprovação do pagamento do ITBI. Em alguns municípios é possível realizar a negociação para pagamento parcelado, porém, nenhum município é obrigado a conceder tal benefício.

Pagamento do ITBI em atraso

Todos os municípios aplicam multas mediante o atraso do imposto, além disso, não será possível realizar a venda ou transferência do imóvel para outra pessoa, o que implica diretamente nas questões de financiamento, como citamos anteriormente.

Para regularizar o ITBI é necessário entrar em contato com o órgão municipal e solicitar uma nova guia, pois após o vencimento não será possível efetuar o pagamento daquela em atraso.

Como solicitar a restituição do ITBI?

Em casos de divergência, o contribuinte poderá requerer o valor excedente pago pelo imposto. Da mesa forma, nos casos em que o negócio acabe não se formalizando também será possível solicitar a restituição, lembrando que ambas devem ser feitas através de uma decisão judicial.

Desconto no primeiro imóvel

Na compra do primeiro imóvel, todo contribuinte terá direito ao desconto sobre o valor final do ITBI. O mesmo deverá atentar-se e solicitar essa negociação. Outra imposição para solicitar o desconto é comprovar que este imóvel será utilizado para moradia própria. Compras realizadas através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) também podem receber descontos. Lembrando que a porcentagem de desconto é variável de acordo com cada município.

O escritório Floriani & Silva Advogados Associados presta assessoria especializada em Direito Imobiliário. Entre em contato e tire suas dúvidas.

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